警惕楼市风险向资本市场转嫁

更新日期:2022年06月17日

       今年楼市的火爆, 让有房可卖的开发商喜出望外, 无房可卖的开发商只能感叹错失良机。 结果, 一些开发商开始迎头赶上。 看准一线城市, 看好土地市场, 疯狂抢地。 其中, 最典型的代表是首开股份(600376.SH)等北京国企。
        2010年以来, 这些国企受制于房地产调控政策, 背负着保障性住房建设的重任, 在土地市场上的话语权已经消失。 随后, 北辰、承建、朱宗等北京知名房地产国企, 更是陆续销声匿迹。 接下来, 有可能真的会被北京市场边缘化。 从今年下半年开始, 我就不断听到北京国有地产公司的人提出回京战略。 这一说法在第一次开场时得到了最充分的验证。 今年以来, 不管市场好坏, 第一个动作就是两个字:拿地。
        后来, 变成了四个字:拼地夺取土地。 当初开盘销售只有几十亿元的时候, 就已经拿到了超过100亿元的土地, 而且大部分都集中在北京。 当外界质疑首凯资金链的问题时, 首凯只是笑了笑。 11月4日, 首凯和联合保利以21亿元、楼面价每平方米3.7万元的价格拿下东巴地块。 谁说一开始就没有钱? 好, 接下来,

首开赶紧在资本市场抛出了再融资计划。
        如今, 关门三年的A股房企再融资工作打开了机会之窗。 不少企业都提交了再融资计划, 首当其冲。 首开提出了总额超过90亿元的再融资计划, 融资投资方向也设定为普通商品房用地, 既保证了商业利益, 又不违反监管政策。 看到这里, 人们似乎对土地与资本市场合作的第一场比赛有了一点了解。 然而, 评委不一定是第一个鼓掌的人。 或许, 未来会有变化。 数十家房企叫嚣再融资, 首开未必获批 虽然, 寿凯建了很多保障性住房, 但有信用和努力。 首开能否成功获批再融资仍是未知数。 不过, 也有不少国企有类似的规划和规划, 还是第一次。 保利、招商局等大型央企也开始发力拿地。 有人质疑时, 一句话:不拿地, 连一线阵营都撑不住。 然而, 如今的开发商将房地产开发的所有本质都概括为疯狂的征地。 这个逻辑和投注正确吗? 还有, 这些上市房企是否只是为了江湖地位而疯狂抢地? 资本市场是转移资产泡沫的渠道, 此时房企开放再融资是否会带来新的隐忧? 我敢说, 开发商年底疯狂抢地,

不是因为项目有利可图, 也不是因为所谓的江湖地位, 而是因为他们在资本市场看到了机会, 想要 首先获得资产。 然后融化首都。 对于上市地产公司来说, 公司管理不再是简单的盈利问题, 而是要有资产和题材, 才能支撑股价。 哪怕是一个欠发达的产品, 时间也会让土地资产增值数倍。 不过, 这个逻辑能否在明年发挥, 也存在很大的未知数。 比如首凯和保利财团拿下的东坝地块, 楼面价格高达37000元/平方米, 而目前周边的房价都不是这个价位, 开盘以来上涨了近50% 年。 . 明年东坝房价会直接涨到5万元/平方米吗? 一位上市房地产公司的高管向笔者坦言, 以目前北京的房价和地价比来看, 国内很少有公司还能通过经营这样的项目来赚钱。 而所有开发商都聚集在北京这样的一线城市拿地, 无非就是囤地, 给资本市场讲故事。 这一切都是建立在明年房地产市场依然如此火爆的基础上。 否则, 一旦再融资方案无法获批, 把这些高价土地囤积在自己手上岂不是负担? 还有一层风险, 谁知道今年年底国内楼市价格会不会出现拐点? 现在, 深圳已经出现了大量的抛售潮。 作为房价和投资最敏感的地区, 深圳的走势往往是全国的风向标。 尽管北京楼市强劲, 但二套房贷款政策和个人税收政策给投资带来了巨大负担, 改善了住房需求。 现在买房的人不是为了自己的生活, 而是为了囤积资产。 此时, 囤房无疑将面临巨大的政策和市场风险。 今年房地产市场大幅上涨, 一线城市房价低迷, 或将迎来调整阶段。 届时,

房价和成交量将发生较大变化, 这种变化对上市房企有何影响? ? 对于二三线城市来说, 住房过剩问题已经非常严重。 如果上市房企的资产集中在二三线城市, 公司本身就面临着很大的隐患。 此时, 房地产上市公司需要高度警惕, 将其囤积的高价土地和极具风险的资产通过再融资渠道转移到资本市场。

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